فورس ماژور چیست و چگونه تعریف قانونی آن بر قراردادهای فروش املاک تاثیر می‌گذارد؟
فورس ماژور به معنای حوادث غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل کنترلی است که خارج از اختیار طرفین قرارداد بوده و باعث می‌شود اجرای تعهدات به‌طور موقت یا دائمی متوقف شود. این حوادث می‌توانند شامل بلایای طبیعی مانند زلزله، سیل، و طوفان، یا بحران‌های اقتصادی و اجتماعی شدید باشند.
تاثیر تعریف قانونی فورس ماژور بر قراردادهای فروش املاک به این صورت است که اگر در قرارداد به‌طور دقیق و شفاف شرایط فورس ماژور و نوع حوادث تعریف شده باشد، فروشنده می‌تواند در صورت وقوع چنین حوادثی، از برخی تعهدات خود معاف شود یا اجرای آنها را به تعویق اندازد. این تعریف در قرارداد به فروشنده و خریدار کمک می‌کند تا در صورت بروز فورس ماژور، از اختلافات و سوءتفاهم‌های احتمالی جلوگیری شود.
تحت چه شرایطی، فورس ماژور می‌تواند منجر به لغو کامل تعهدات فروشنده در بازار املاک شود؟
فورس ماژور تنها در شرایطی منجر به لغو کامل تعهدات فروشنده در بازار املاک می‌شود که حوادث پیش‌آمده کاملاً خارج از کنترل بوده و اجرای تعهدات را به‌طور دائمی غیرممکن کند. این شرایط ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- غیرممکن شدن کامل اجرای پروژه: اگر شرایط فورس ماژور، مانند تخریب گسترده ناشی از زلزله یا سیل، به‌گونه‌ای باشد که دیگر امکان ادامه پروژه یا بازسازی آن به‌طور اقتصادی و عملی وجود نداشته باشد، تعهدات فروشنده ممکن است به‌طور کامل لغو شود.
- مدت‌دار بودن شرایط فورس ماژور: در صورتی که وضعیت بحرانی، مانند جنگ یا بحران اقتصادی شدید، به‌طور طولانی ادامه یابد و در نتیجه تأخیرهای گسترده‌ای در پروژه ایجاد شود که اجرای آن را غیرعملی سازد، فروشنده می‌تواند به لغو تعهدات استناد کند.
- تعریف دقیق در قرارداد: اگر در قرارداد شرایط فورس ماژور به‌گونه‌ای تعریف شده باشد که لغو کامل تعهدات در صورت وقوع حوادث خاصی مجاز باشد، فروشنده می‌تواند از این بند استفاده کند. این به شرطی است که نوع حوادث و پیامدهای آنها به‌صراحت در قرارداد ذکر شده باشد.
- عدم امکان تامین منابع لازم: در صورتی که دسترسی به منابع اصلی مورد نیاز پروژه به‌طور کامل از بین رفته و جایگزینی برای آن وجود نداشته باشد، ممکن است فروشنده تعهدات خود را به‌طور کامل لغو کند.
در هر صورت، لغو کامل تعهدات در شرایط فورس ماژور نیازمند تفسیر دقیق و حمایت حقوقی از سوی طرفین قرارداد است، و تعریف دقیق در قرارداد کمک می‌کند که از اختلافات قانونی و سوءاستفاده جلوگیری شود.
در هر صورت، لغو کامل تعهدات در شرایط فورس ماژور نیازمند تفسیر دقیق و حمایت حقوقی از سوی طرفین قرارداد است، و تعریف دقیق در قرارداد کمک می‌کند که از اختلافات قانونی و سوءاستفاده جلوگیری شود.آیا امکان تغییر شروط فورس ماژور در قراردادهای املاک وجود دارد؟
بله، امکان تغییر و تنظیم شروط فورس ماژور در قراردادهای املاک وجود دارد. طرفین قرارداد می‌توانند با توافق متقابل، شرایط خاص فورس ماژور را براساس نیازها و انتظارات خود تعیین کرده و جزئیات آن را مشخص کنند. این تغییرات می‌تواند به منظور افزایش شفافیت و جلوگیری از سوءاستفاده از بند فورس ماژور انجام شود. موارد زیر از جمله تنظیمات رایج برای تغییر شروط فورس ماژور در قراردادهای املاک هستند:
- تعریف دقیق حوادث مشمول فورس ماژور: طرفین می‌توانند به‌طور خاص، حوادثی که به‌عنوان فورس ماژور پذیرفته می‌شوند (مانند زلزله، سیل، بیماری‌های همه‌گیر) را تعریف کنند و از تفسیرهای مبهم جلوگیری کنند.
- محدودیت زمانی برای تعلیق تعهدات: در بسیاری از قراردادها، زمان مشخصی برای تعلیق تعهدات در نظر گرفته می‌شود. به‌طور مثال، اگر شرایط فورس ماژور بیش از ۶ ماه طول بکشد، امکان لغو یا تغییر قرارداد فراهم می‌شود.
- شرط لغو یا تعلیق جزئی تعهدات: طرفین می‌توانند تصمیم بگیرند که به جای لغو کامل تعهدات، برخی از تعهدات خاص را تعلیق یا تغییر دهند. برای مثال، ممکن است تنها تعهدات مرتبط با زمان‌بندی پروژه تحت تأثیر فورس ماژور قرار گیرند.
- توافق بر روی روش‌های جبران خسارت: طرفین می‌توانند در قرارداد، روش‌های جبران خسارت در صورت وقوع فورس ماژور را مشخص کنند، به‌طوری‌که هر دو طرف بدانند در چه شرایطی می‌توانند به جبران خسارت بپردازند.
- اضافه کردن شرایط بازبینی قرارداد: برخی از قراردادها شامل بندی برای بازبینی و اصلاح مجدد شروط فورس ماژور پس از وقوع حادثه هستند، به‌طوری که به تناسب شرایط موجود، توافق‌های جدیدی صورت گیرد.
تنظیم دقیق و شفاف این شروط در قرارداد به طرفین کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری با شرایط اضطراری و غیرقابل پیش‌بینی مواجه شوند و از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کنند.
تاثیر فورس ماژور بر قراردادهای املاک موضوعی است که باید با دقت و شفافیت مورد بررسی قرار گیرد. این مقاله که توسط شرکت فپکو (سامان مکانیک فرآیند انرژی پارس) تهیه شده، نشان می‌دهد که تعریف دقیق فورس ماژور و تعیین شرایط مشخص برای اعمال آن می‌تواند از بسیاری از سوءتفاهم‌ها و اختلافات جلوگیری کند. بند فورس ماژور تنها در شرایطی خاص و غیرقابل پیش‌بینی می‌تواند تعهدات را به‌طور کامل لغو کند، و توافق دو طرف در قرارداد بسیار حائز اهمیت است. همچنین با روشن‌سازی شرایط و مقررات مربوطه، انبوه‌سازان می‌توانند اطمینان حاصل کنند که حقوق و تعهداتشان در مواقع بحران به درستی مورد حمایت قرار می‌گیرد.
شرکت فپکو با ارائه این اطلاعات و تجربیات حقوقی خود به صنعت انبوه‌سازی کمک می‌کند تا فعالان این حوزه بتوانند در قراردادهای خود بهترین شیوه‌های حقوقی را اتخاذ کنند. فورس ماژور به‌عنوان یک عامل حیاتی در قراردادهای ساخت‌وساز به کار می‌رود و فپکو امیدوار است این مقاله ابزاری مناسب برای انبوه‌سازان جهت مدیریت بهتر قراردادهای املاک و مواجهه با بحران‌های احتمالی باشد.
