برای ورود به هر معامله‌ای، اطلاع از قوانین و مقررات امری ضروری است که سبب حفظ منافع طرفین می‌شود. در ایران، قوانین و مقررات مشخصی برای پیش فروش ملک، و سایر مستغلات و جود دارد که شما را درداشتن یک خرید مطمئن یاری می‌کند. در ادامه به مهمترین قوانین و موضوعاتی که لازم است در زمان عقد قرارداد پیش خرید خانه به آنها توجه کنید پرداخته‌ایم.
قوانین و مقررات پیش فروش در ایران
قوانین و مقررات پیش فروش در ایران بر پایه قوانین مدنی و قوانین مربوط به مالیات شکل گرفته‌اند و در بخش‌های مختلفی به پیش فروش و فروش اقساطی خانه و وسایل نقلیه اشاره شده است. در این قانون، برخی از مسائل مهم از جمله مسئولیت فروشنده، زمان تحویل، مدت زمان قرارداد پیش فروش و… تنظیم شده است.
بنابراین، برای دسترسی به مفاد دقیق قوانین مرتبط با پیش فروش آپارتمان در ایران، بهتر است به قوانین خاص مربوط به مسائل مسکن و معاملات آن مراجعه کنید.
در این راستا، آیین‌نامه معاملات ملکی (بخش پیش فروش)، که توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و ابلاغ شده است، مفاد مهمی را در خصوص پیش فروش آپارتمان در ایران ارائه می‌دهد که شامل موارد زیر است:
تعریف واحدهای پیش فروشی
واحدهای پیش فروشی به موجودیت‌هایی گفته می‌شوند که در طول ساخت یک ساختمان به فروش می‌رسند، دلایلی مانند نداشتن توانایی مالی و یا تقاضای بازار برای خرید واحد مسکونی ، سبب می‌شود تا این واحد ها به جای احداث کامل ساختمان پیش از ساخت آن به فروش برسند. به این ترتیب، با فروش واحدهای پیش فروشی، تامین مالی ساختمان به منظور ادامه ساخت و بهره‌برداری آن، انجام می‌شود.
در واقع واحدهای پیش فروشی، از ساختمان کامل مستقل نیستند و بخشی از ساختمان در حال ساخت هستند. همچنین، این واحدها بیشتر در پروژه‌های مسکونی و تجاری و در مناطق شهری و از نوع آپارتمان و ویلایی هستند.
شرایط تحویل واحدها
طبق ماده ۲۸۵ قانون مدنی ایران، شرایط تحویل واحدهای پیش فروش باید به صورت کتبی در قرارداد خرید فروش این واحد مشخص شود.
مواردی که در شرایط تحویل واحدهای پیش فروشی باید مشخص شوند، عبارتند از:
- تاریخ تحویل واحد.
- موعد تحویل مواد و تجهیزات واحد، از جمله سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، شبکه آب و برق.
- شرایطی که در صورت عدم تحویل واحد در موعد مقرر برای طرفین اعمال می‌شود.
- مقادیر تضمینی که برای کیفیت واحد و یا عدم وجود عیوب در واحد تعیین شده است.
- شرایط تحویل کلید و اسناد مربوط به واحد.
- هزینه‌هایی که در صورت عدم تحویل واحد در موعد تعیین شده برای خریدار پیش‌بینی شده‌اند.
لازم به ذکر است که شرایط تحویل واحدهای پیش فروشی در هر پروژه و با توجه به شرایط مختلف ممکن است تغییر کند و باید به شکلی مشخص در قرارداد خرید فروش آن واحد تعیین شوند.
نحوه اعلام و محاسبه پیش پرداخت
طبق ماده ۲۸۵ قانون مدنی ایران، مبلغ پیش پرداخت باید به شکل کتبی در قرارداد خرید واحد پیش فروشی تعیین شود. مبلغ پیش پرداخت ممکن است به صورت یکباره در زمان امضای قرارداد یا به صورت اقساط در طول مدت اجرای قرارداد پرداخت شود.
در قرارداد خرید فروش واحد پیش فروشی، نحوه محاسبه مبلغ پیش پرداخت و زمان پرداخت آن باید به صورت دقیق تعیین شود. همچنین، در صورت تغییر مبلغ پیش پرداخت در طول مدت قرارداد، باید این مورد به صورت کتبی توافق شده و ثبت شود.
اعلام مبلغ پیش پرداخت به خریدار باید قبل از امضای قرارداد خرید فروش و در جزئیات قرارداد، به همراه شرایط پرداخت آن اعلام شود. همچنین، در صورت پرداخت پیش پرداخت به صورت اقساط، مبلغ پیش پرداخت باید برای هر قسط تعیین شده و مبلغ هر قسط باید به همراه زمان پرداخت آن در قرارداد خرید فروش مشخص شود.
لازم به ذکر است که مبلغ پیش پرداخت در پروژه‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد و باید به شکلی که در قرارداد تعیین شده است پرداخت شود.
شرایط تسویه حساب
شرایط تسویه حساب بین خریدار و فروشنده مورد مهمی است که باید در قرارداد خرید فروش واحد پیش فروشی مشخص شود. آوردن موارد زیر در یک قرارداد الزامی است:
- زمان تسویه حساب: زمان تسویه حساب بین خریدار و فروشنده باید در قرارداد خرید فروش تعیین شود. این زمان می‌تواند پس از تحویل واحد یا در زمان تحویل واحد باشد.
- مبلغ پرداختی: مبلغ پرداختی که خریدار باید به فروشنده پرداخت کند باید در قرارداد خرید فروش مشخص شود. این مبلغ ممکن است شامل مبلغ پیش پرداخت و مبلغ باقیمانده باشد.
- نحوه پرداخت: نحوه پرداخت مبلغ پرداختی نیز باید در قرارداد خرید فروش واحد پیش فروشی تعیین شود. مبلغ پرداختی ممکن است به صورت نقدی، به صورت حواله یا به صورت اقساطی پرداخت شود.
- شرایط تأخیر: در صورتی که خریدار در تسویه حساب تأخیر داشته باشد، شرایط تأخیر و جرائم مربوط به آن باید در قرارداد خرید فروش تعیین شود.
- مسئولیت های مالی: مسئولیت های مالی مربوط به تحویل واحد پیش فروشی و مسئولیت های مربوط به تأخیر در تحویل واحد نیز باید در قرارداد خرید فروش تعیین شود.
لازم به ذکر است که شرایط تسویه حساب در پروژه‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد و باید به شکلی که در قرارداد تعیین شده است، رعایت شود.
شرایط و ملاک تعیین قیمت واحدها
به طبقه بندی ماده ۲۸۵ قانون مدنی ایران، قیمت واحدهای پیش فروشی باید به این شرایط و ملاک ها توجه کنند:
۱. قیمت واحد مبتنی بر عوامل مختلف مانند موقعیت جغرافیایی، وضعیت فنی و ساختاری بنا، ارزش بازاریابی و سایر عوامل مرتبط با بازار باید تعیین شود.
۲. در صورتی که تسهیلاتی برای پرداخت پیش پرداخت و دریافت وام از بانک یا صندوق مسکن دریافت شود، قیمت باید بر اساس شرایط و ملاک های تعیین شده توسط بانک یا صندوق مسکن تعیین شود.
۳. هزینه های تبلیغات، بازاریابی و فروش نباید در قیمت واحدها اعمال شود.
۴. قیمت واحدهای پیش فروشی باید در مراحل مختلف پیشرفت ساخت و ساز توسط کارشناسان مستقل تعیین شود.
۵. در صورت وجود مشکل در تعیین قیمت واحدها، اتحادیه های صنفی، سازمان ملی استاندارد و سایر سازمان های مرتبط می توانند در تعیین قیمت واحدها کمک کنند.
روش‌های تأمین مالی پروژه‌های ساخت و ساز
قانون مدنی ایران در ماده ۲۸۵، انواع روش‌های تأمین مالی پروژه‌های ساخت و ساز را مشخص نمی‌کند. با این حال، عمده تأمین مالی پروژه‌های ساخت و ساز از طریق پیمانکاری با سازمان‌های مالی و بانک‌ها انجام می‌شود.
از دیگر روش‌های تأمین مالی، می‌توان به مبادله اوراق بهادار (صکوک) و سرمایه‌گذاری مستقیم و تضمین شرکت‌های بیمه اشاره کرد. با توجه به مشخصات پروژه و نوع فعالیت صاحبان پروژه، روش‌های مختلفی برای تأمین مالی پروژه وجود دارد.
علاوه بر آیین‌نامه معاملات ملکی، برخی شماره‌های آیین‌نامه‌های اجرایی که به پیش فروش آپارتمان در ایران مرتبط می‌شوند، شامل موارد زیر هستند:
- آیین‌نامه اجرایی ابلاغی تعیین ضمانت بهای واحدهای مسکونی در قراردادهای پیش فروش آن
- آیین‌نامه اجرایی تعیین نحوه محاسبه و تأمین تضمین مالی پروژه‌های مسکن و مشارکت در ساخت
لازم به ذکر است که برای دریافت شماره‌های آیین‌نامه‌های اجرایی مرتبط با پیش فروش آپارتمان در ایران بهتر است به صورت منظم به سایت رسمی وزارت راه و شهرسازی و یا سایر منابع قانونی مربوطه مراجعه کنید تا اطلاعات جدید و به‌روز را دریافت کنید. همچنین، به دلیل تغییرات مکرر در قوانین و مقررات، برای انجام هرگونه معامله در زمینه پیش فروش آپارتمان، پیشنهاد می‌شود به مشاوران حقوقی مجرب و متخصص مراجعه کنید.
قوانین مالیات پیش فروش در ایران
در نظام مالیاتی ایران، واحدهای پیش‌فروش مسکونی مشمول مالیات مستقیم می‌شوند. این مالیات شامل دو بخش اصلی مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد است. مالیات بر ارزش افزوده بر اساس آخرین مصوبات مجلس ۹ درصد است، و مالیات بر درآمد بر اساس درآمدی که پیش‌فروشنده از فروش واحد به دست می‌آورد محاسبه و وصول می‌شود.
پیش‌فروشنده‌ها معمولاً مسئول پرداخت مالیات بر درآمد هستند، اما در برخی موارد، بر اساس توافقات قراردادی، خریداران ممکن است مسئولیت پرداخت بخشی از مالیات را بر عهده بگیرند. مالیات مستقیم بر پایه درآمد حاصل از فروش، پیش‌پرداخت‌ها و باقیمانده قیمت پرداختی محاسبه می‌شود. این مالیات باید به صورت ماهیانه و به صورت خوداری توسط پیش‌فروشنده محاسبه و پرداخت شود.
برای تعیین مالیات بر درآمد، باید درآمد حاصل از پیش‌فروش، منهای هزینه‌های مرتبط با فروش مانند هزینه‌های تبلیغاتی و نظارت، محاسبه شود.
استاندارد ۲۹ در نظام مالیاتی ایران، راهنمایی‌ها و مقرراتی برای محاسبه و پرداخت مالیات برای پیش‌فروشندگان و خریداران واحدهای ساختمانی فراهم می‌کند. این استاندارد، شفاف‌سازی را در فرآیند مالیاتی تقویت کرده و به کاهش ریسک‌های مالیاتی کمک می‌کند. محاسبه و پرداخت به‌موقع مالیات‌ها، نه تنها موجب اجرای قانون می‌شود بلکه به حفظ سلامت مالی فروشندگان و خریداران نیز کمک می‌کند.
سایر قوانین مرتبط با فروش و پیش فرو خانه
قانون مبارزه با پول‌شویی: در این قانون، مسائلی مانند تعیین میزان پیش پرداخت مجاز در معاملات پولی و شناسایی صاحبان حقیقی معاملات پیش فروشی تنظیم شده است.
قانون حمایت از مصرف‌کننده: این قانون به منظور حفاظت از منافع مصرف کنندگان و خریداران در معاملات پیش فروشی تدوین شده است و شامل مواردی مانند تعیین شرایط قرارداد پیش فروش و حداقل محتوای قرارداد، حفاظت از اطلاعات خریداران، حق کنترل و مشاهده وضعیت پروژه توسط خریداران و حفاظت از حقوق مالکیت است.
مقررات مربوط به معاملات املاک: مقررات مربوط به معاملات املاک شامل تعیین میزان پیش پرداخت، تعیین زمان تحویل، تعیین محل تحویل و تعیین شرایط قرارداد است.
قانون نظام صنفی: در این قانون، اصول و مقررات مربوط به فعالیت های تجاری و خدماتی در کشور تعیین شده و به منظور حفظ حقوق فروشندگان و خریداران پیش فروشی نیز تدوین شده است.
آیین‌نامه معاملات ملکی: در این آیین‌نامه، مواردی مانند تعیین شرایط قرارداد، نحوه اعلام و محاسبه پیش پرداخت، تعیین میزان و نحوه پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت معاملات، تعیین شرایط تسویه حساب و… مورد تنظیم قرار گرفته است.
قانون مربوط به تسهیل تولید: در این قانون، شرایط و قوانین مربوط به پروژه‌های ساخت و ساز و تأمین مالی برای این پروژه‌ها و تضمین تأمین منابع مالی برای این پروژه‌ها مورد تنظیم قرار گرفته است.
قانون مسکن: این قانون به منظور ایجاد تعادل در بازار مسکن، بهبود کیفیت ساخت و ساز، تسهیل در دسترسی به مسکن و ارتقاء سطح زندگی شهروندان ایران در نظر گرفته شده است. برخی از مواردی که در این قانون به آنها پرداخته شده است عبارتند از:
تنظیم و ایجاد نظامی برای تخصیص زمین‌های مورد نیاز جهت ساخت مسکن به شرکت‌های ساختمانی و تأمین مالی منابع لازم برای پروژه‌های ساخت و ساز
تنظیم و نظارت بر قراردادهای پیش فروش واحدهای مسکونی و اعمال محدودیت‌های لازم برای جلوگیری از نقض حقوق خریدارانتنظیم و نظارت بر تعرفه‌های مربوط به خدمات مسکونی مانند آب، برق، گاز و حمل و نقل عمومی
ایجاد نظامی برای تسهیل در اخذ مجوزهای ساخت و ساز و کنترل کیفیت اجرای پروژه‌های ساختمانی
تنظیم قوانین و مقررات برای تشویق به ساخت مسکن اجتماعی و تعیین حداقل سهمیه سازمان ملی مسکن در پروژه‌های ساخت و ساز.
این قانون از مهمترین قوانین مرتبط با مسکن در ایران است که تمامی جنبه‌های مربوط به ساخت و ساز و توسعه مسکن در کشور را پوشش می‌دهد.
به طور خلاصه، قوانین و مقررات پیش فروش در ایران برای حفظ حقوق فروشندگان و خریداران و همچنین جلوگیری از سوءاستفاده و تخلفات مرتبط با معاملات پیش فروشی تعیین شده است. بنابراین، پیشنهاد می‌شود که قبل از شروع هرگونه معامله پیش فروشی، قوانین و مقررات مربوط به آن را به دقت مورد بررسی قرار داده و از مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه استفاده کرد.
