در تعیین ارزش و قیمت نهایی یک واحد مسکونی و یا پیش فروش آپارتمان، عوامل مختلفی وجود دارد که هریک نقش مهمی ایفا می‌کنند. موقعیت جغرافیایی، امکانات محله، وضعیت اقتصادی و عوامل دیگر، تاثیرات گوناگونی را بر قیمت فروش و پیش فروش این واحدها دارند. در ادامه قصد داریم به صورت جزئی و دقیق، به بررسی عوامل مؤثر بر قیمت و روش‌های محاسبه آن بپردازیم و نگاهی دقیق‌تر به این عوامل بیندازیم.
1. عوامل تأثیرگذار بر قیمت فروش و پیش فروش واحد مسکونی
1.1. موقعیت جغرافیایی
موقعیت جغرافیایی یک آپارتمان یکی از عوامل کلیدی در تعیین قیمت فروش و یا پیش فروش واحد مسکونی است. بر اساس موقعیت جغرافیایی یک خانه یا یک واحد آپارتمانی، ویژگی‌هایی برای آن در نظر گرفته می‌شود که دارا بودن یا نبودن آن ویژگی می‌تواند بر قیمت تمام شده و یا قیمت پیش خرید آپارتمان تاثیر بگذارد. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از:
1.1.1. منطقه با تقاضای بالا:
در مناطقی که درخواست برای خرید و پیش خرید آپارتمان زیاد باشد، معمولا قیمت واحد ملک هم بر اساس هر متر مربع نسبت به سایر مناطق بیشتر است. گسترش ملک در یک منطقه نسبتا محدود است و همین باعث می‌شود تا نسبت عرضه به تقاضا هماهنگ نباشد. در نتیجه به دلیل تقاضای بیشتر در این مناطق و کمبود فرصت‌ها افزایش قیمت اتفاق می‌افتد.
1.1.2. دسترسی به امکانات و خدمات
وجود امکانات عمومی (مانند پارک‌ها، مراکز خرید، مدارس برتر و مراکز بهداشتی) در نزدیکی آپارتمان می‌تواند به افزایش قیمت واحد مسکونی منجر شود. زیرا افراد تمایل دارند در مناطقی زندگی کنند که به این امکانات دسترسی آسانی داشته باشند.
1.1.3. امنیت و زیرساخت‌ها
مناطقی با زیرساخت‌های مناسب و سطح امنیت بالا معمولاً قیمت بیشتری دارند. فضای امن و زیرساخت‌های خوب از جمله فاکتورهایی هستند که باعث افزایش ارزش مسکونی یک منطقه می‌شوند.
1.1.4. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی
وجود دسترسی آسان به حمل‌ونقل عمومی مثل مترو، اتوبوس یا قطار نیز می‌تواند به افزایش قیمت کمک کند. افرادی که به دنبال دسترسی راحت به این وسایل هستند، به نواحی با این امکانات جذب می‌شوند و این می‌تواند تقاضا و در نتیجه قیمت را بالا ببرد.
1.1.5. وضعیت اقتصادی منطقه
وضعیت اقتصادی و توسعه در یک منطقه نیز تأثیر زیادی بر قیمت واحد مسکونی دارد. مناطق با اقتصاد پویا و رونق بیشتر، معمولاً قیمت بالاتری دارند.
1.2. نوع و سطح تجهیزات و امکانات
امکانات و تجهیزات مدرن در داخل آپارتمان، تأثیر قابل توجهی بر قیمت واحد مسکونی دارند. وجود امکاناتی همچون سیستم‌های هوشمند، استفاده از انرژی‌های تجدیدپذیر، پارکینگ‌های زیرزمینی، استفاده از امکانات ورزشی، استخر یا فضاهای سبز ، تأثیر مستقیمی بر ارزش و قیمت واحد مسکونی دارد. این امکانات، نشان از توجه به رفاه ساکنین دارد و ارزش افزوده‌ای برای یک محیط زندگی مسکونی ایجاد می‌کنند که معمولاً منجر به افزایش قیمت واحد مسکونی می‌شود.
1.3. نوع ساختمان
طراحی، معماری، و ویژگی‌های ساختمان از دیگر عوامل کلیدی هستند که بر قیمت واحد مسکونی تأثیر می‌گذارند. آپارتمان‌هایی با طراحی مدرن، استفاده از متریال‌های با کیفیت، نورپردازی مناسب، فضاهای باز و مشابهت با آخرین استانداردهای معماری، معمولاً ارزش بیشتری دارند و در نتیجه قیمت واحد مسکونی آن‌ها بیشتر است. ویژگی‌های ساختمانی مانند استفاده از تکنولوژی‌های ساخت مدرن، ایمنی ساختمان، سیستم‌های گرمایش و سرمایش بهینه، انرژی‌های تجدیدپذیر و سرویس‌های ارتباطی مدرن نیز بهبودات معماری و ساختمانی محسوب می‌شوند که تأثیر مستقیمی بر ارزش و قیمت واحد مسکونی دارند.
1.4. فرصت‌ها و پیشرفت‌ها و زمان تحویل
علاوه بر شرایط ذکر شده که می‌توانند به طور کلی قیمت املاک از قدیمی گرفته تا نوساز و یا واحدهای پیش فروش را تحت تاثیر قرار دهند عواملی وجود دارد که بیشتر بر قیمت پیش خرید آپارتمان تاثیر می‌گذارد. فرصت‌های پیشرفت یک منطقه که تا زمان تحویل یک واحد پیش فروش محقق می‌شوند، کیفیت مواد به کار رفته در هر ساختمان، خام و یا مبله بودن در زمان تحویل، درصد پیشرفت یک پروژه و یا حتی زمان تحویل از مهم‌ترین عواملی هستند که بر تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان تاثیر می‌گذارند.
2. روش‌های محاسبه قیمت واحد مسکونی
روش‌های محاسبه قیمت خانه در ایران را می‌توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد:
2.1. روش‌های مبتنی بر هزینه
در روش‌های مبتنی بر هزینه، قیمت واحد مسکونی بر اساس هزینه‌های ساخت و ساز آن محاسبه می‌شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های زمین، مصالح ساختمانی، نیروی کار و سایر هزینه‌های جانبی هستند.
فرمول محاسبه قیمت واحد مسکونی در روش‌های مبتنی بر هزینه به صورت زیر است:
قیمت واحد مسکونی = هزینه‌های ساخت و ساز / مساحت واحد مسکونی
در این فرمول، هزینه‌های ساخت و ساز مجموع موارد زیر می‌باشد:
هزینه زمین: قیمت زمین به عوامل مختلفی مانند موقعیت مکانی، دسترسی به امکانات، کاربری زمین و غیره بستگی دارد.
هزینه مصالح ساختمانی: قیمت مصالح ساختمانی به عوامل مختلفی مانند نوع مصالح و کیفیت مصالح بستگی دارد.
هزینه نیروی کار: نوع کار، مهارت نیروی کار، امکانات در نظر گرفته شده بری این نیروها و عواملی از این دست بر هزینه نهایی نیروی کار تاثیر دارد.
سایر هزینه‌های جانبی: هزینه‌های جانبی شامل هزینه‌های صدور پروانه ساخت، هزینه‌های مهندسی و نظارت و غیره می‌باشد.
این روش اغلب برای کسانی که خود وظیفه ساخت را به عهده می‌گیرند کاربرد دارد.
2.2. روش‌های مبتنی بر بازار
در روش‌های مبتنی بر بازار، قیمت واحد مسکونی بر اساس قیمت واحدهای مسکونی مشابه در بازار محاسبه می‌شود. این روش، روشی رایج برای محاسبه قیمت خانه و آپارتمان در ایران است.
فرمول محاسبه قیمت خانه در روش‌های مبتنی بر بازار به صورت زیر است:
قیمت واحد مسکونی = میانگین قیمت واحدهای مسکونی مشابه از نظر امکانات و سال ساخت
در این فرمول، میانگین قیمت واحدهای مسکونی مشابه بر اساس عوامل مختلفی مانند موقعیت مکانی، متراژ، امکانات، سن ساختمان و غیره محاسبه می‌شود. عموم فروشندگان و صاحبان املاک آماده معمولا از این روش برای تعیین قیمت خرید آپارتمان یا ملک خود استفاده می‌کنند.
علاوه بر این دو روش، روش‌های دیگری نیز برای محاسبه قیمت فروش خانه در ایران وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، برخی از کارشناسان از روش‌های مبتنی بر ارزش افزوده برای محاسبه قیمت واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در این روش، قیمت خانه و آپارتمان بر اساس ارزش افزوده‌ای که به زمین و مصالح ساختمانی در اثر ساخت و ساز ایجاد می‌شود، محاسبه می‌شود.
در نهایت، باید توجه داشت که قیمت پیش خرید آپارتمان و پیش فروش واحد مسکونی در ایران تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد و نمی‌توان از یک روش واحد برای محاسبه آن استفاده کرد.
