ممکن است در ابتدا طرح این پرسش که چگونه خانه بخریم و پاسخ به آن بدیهی و ساده به نظر برسد ؛ اما زمانیکه به طور دقیقتر آن را مورد بررسی قرار می‌دهیم متوجه می‌شویم که خرید خانه با پیچیدگی‌های مختلفی همراه است. از نحوه پرداخت گرفته تا روش های انتقال مالکیت در هنگام خرید ملک همگی نکات مهمی هستند که باید پیش از خرید خانه از آن ها مطلع شویم . در ادامه این مقاله مهمترین مسائلی را که باید در هنگام خرید خانه از آن آگاه باشید را مورد بررسی قرار داده و به طور جامع به پرسش ” چگونه خانه بخریم ؟” پاسخ می‌دهیم.
چگونه خانه بخریم؟
برای خرید خانه نکات بسیار زیادی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. ابتدا لازم است هدف اصلی خود از خرید خانه را مشخص کنید. آیا به دنبال محلی برای سکونت هستید و یا تنها قصد سرمایه گذاری دارید؟ سپس با توجه به هدف اصلی خود نیازمندی‌ها و بودجه خود را مشخص کنید. تعیین کنید که به دنبال خرید یک خانه نوساز هستید یا خانه‌ای قدیمی می‌خواهید. پس از آن که تمامی نیازهای خود را بر روی کاغذ آوردید می توانید گزینه های موجود را مورد بررسی قرار دهید.
زمانیکه خانه دلخواه خود را انتخاب کردید نوبت به مهمترین بخش خرید خانه یعنی پرداخت هزینه‌ها و انتقال مالکیت می‌رسد. اینکه چگونه می‌خواهید مبلغ خرید خانه را پرداخت کنید و چگونه قرار است صاحب خانه شوید و انتقال مالکیت به شما انجام شود مسائل بسیار مهمی هستند که در ادامه به صورت کامل به توضیح آن ها پرداخته‌ایم.
انواع روش های خرید ملک
انواع روش های خرید ملک را می توان بر اساس عوامل مختلفی دسته بندی کرد. یکی از این عوامل، میزان سرمایه اولیه مورد نیاز برای خرید ملک است. بر این اساس، می توان روش های خرید ملک را به دو دسته کلی تقسیم کرد:
خرید خانه به صورت نقدی
در این روش، خریدار کل مبلغ خانه را به صورت نقدی پرداخت می کند. این روش، ساده ترین و کم دردسرترین روش خرید خانه است، اما به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد.
خرید خانه به صورت اقساطی
در این روش، خریدار بخشی از مبلغ خانه را به صورت نقدی پرداخت می کند و مابقی مبلغ را به صورت اقساط طی یک دوره زمانی مشخص پرداخت می کند. این روش، برای افرادی که سرمایه اولیه کافی برای خرید خانه نقدی ندارند، مناسب است.روش های خرید خانه به صورت اقساطی نیز به دو دسته کلی تقسیم می شوند:
خرید خانه با وام بانکی: در این روش، خریدار با دریافت وام از بانک، بخشی از مبلغ خانه را پرداخت می کند و مابقی مبلغ را به صورت اقساط به بانک بازمی گرداند. وام بانکی، یکی از رایج ترین روش های خرید خانه به صورت اقساطی است.
خرید خانه به صورت پیش فروش: در این روش، خریدار بخشی از مبلغ خانه را به عنوان پیش پرداخت قبل از اتمام ساخت خانه می‌پردازد و مابقی مبلغ را پس از تکمیل ساخت خانه به صورت یکجا و یا اقساط پرداخت می کند. پیش فروش، یکی دیگر از روش های خرید خانه به صورت اقساطی است که در سال های اخیر رونق زیادی پیدا کرده است.
وام‌های مسکن
وام مسکن نوعی وام تضمین شده است که برای خرید یک ملک مسکونی، مانند خانه، آپارتمان یا زمین استفاده می شود. در این نوع وام، ملک مسکونی به عنوان وثیقه وام در نظر گرفته می شود. به این معنی که اگر وام گیرنده نتواند اقساط وام را به موقع پرداخت کند، وام دهنده می تواند ملک را مصادره کند.
وام مسکن می تواند برای افراد و خانواده هایی که توانایی مالی خرید یک ملک مسکونی را به صورت نقدی ندارند، راهی برای تحقق رویای خانه دار شدن باشد. این وام همچنین می تواند به افراد کمک کند تا از پس هزینه های خرید یک ملک مسکونی در مناطق گران قیمت برآیند.
انواع مختلفی از وام مسکن وجود دارد که با توجه به شرایط وام گیرنده و ملک مسکونی مورد نظر، متغیر است. برخی از انواع رایج وام مسکن عبارتند از:
وام خرید مسکن: این نوع وام برای خرید یک ملک مسکونی جدید یا دست دوم استفاده می شود.
وام ساخت مسکن: برای ساخت یک ملک مسکونی جدید میتوانید به سراغ این نوع وام بروید.
وام بازسازی مسکن: این نوع وام برای بازسازی یا تعمیر یک ملک مسکونی موجود استفاده می شود.
وام تبدیل مسکن: تبدیل یک ملک مسکونی به یک ملک تجاری هزینه هایی دارد که با کمک این وام می توانید آن ها را تامین کنید.
شرایط وام مسکن و دریافت آن نیز با توجه به نوع وام، بانک یا موسسه مالی ارائه دهنده وام، و شرایط وام گیرنده متغیر است. برخی از شرایط وام مسکن به صورت عمومی عبارتند از:
- وام گیرنده باید حداقل سن قانونی را داشته باشد.
- وام گیرنده باید دارای درآمد ثابت و قابل اتکا باشد.
- وام گیرنده باید دارای سابقه اعتباری خوب باشد.
وام های مسکن معمولاً با نرخ سود بالاتری نسبت به سایر انواع وام ها ارائه می شوند. این به این دلیل است که وام دهنده با خطر بیشتری مواجه است، زیرا ملک مسکونی به عنوان وثیقه وام در نظر گرفته می شود.
وام های مسکن یک ابزار مالی قدرتمند هستند که می توانند به افراد کمک کنند تا صاحب خانه شوند. با این حال، مهم است که قبل از درخواست وام مسکن، تمام جوانب آن را در نظر بگیرید.
انواع روش های انتقال مالکیت ملک
اهدا
این نوع انتقال مالکیت بدون پرداخت هیچ مبلغی اتفاق می‌افتد. برای انتقال مالکیت به شکل قانونی، یک سند اهدای ملک (که ممکن است به نام‌های مختلفی شناخته شود) صادر می‌شود که حقوق مالکیت را از فرد اهداء کننده به فرد گیرنده انتقال می‌دهد.
این روش انتقال مالکیت، در قانون مدنی ایران پیش‌بینی شده است و شرایط و ضوابط خاصی دارد. که شامل موارد زیر است:
- مالک بودن اهداکننده: اهداکننده باید مالک قانونی ملک مورد نظر باشد.
- عدم ممنوعیت قانونی: اهداکننده نباید از نظر قانونی ممنوع از انتقال مالکیت باشد، مانند اینکه محجور باشد یا ملک در رهن باشد.
- رضایت اهداشونده: اهداشونده باید رضایت خود را به دریافت ملک اعلام کند.
مراحل انتقال سند خانه و ملک در ایران به روش اهدا به شرح زیر است:
- تهیه مدارک لازم شامل سند مالکیت ملک مورد نظر، کارت ملی و شناسنامه اهداکننده و اهداشونده، گواهی عدم ممنوعیت قانونی اهداکننده، رضایت‌نامه اهداشونده
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: پس از تهیه مدارک لازم، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست انتقال سند خانه و ملک را به روش اهدا ثبت کنید.
- ثبت سند در دفتر اسناد رسمی: پس از بررسی مدارک و احراز شرایط قانونی، دفتر اسناد رسمی سند انتقال ملک را به روش اهدا تنظیم و ثبت می‌کند.
- پرداخت مالیات: پس از ثبت سند در دفتر اسناد رسمی، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کنید.
- ابطال سند قبلی: در صورتی که ملک قبلاً به شخص دیگری منتقل شده باشد، باید سند قبلی را ابطال کنید.
هزینه انتقال سند خانه و ملک در ایران به روش اهدا، شامل هزینه‌های زیر است:
- حق‌التحریر: حق‌التحریر مبلغی است که به عنوان حق خدمات دفتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند پرداخت می‌شود. میزان حق‌التحریر بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود.
- مالیات نقل و انتقال ملک: مالیات نقل و انتقال ملک، مبلغی است که به عنوان مالیات بر انتقال مالکیت ملک پرداخت می‌شود. نرخ مالیات نقل و انتقال ملک، در سال 1401، 5 درصد ارزش معاملاتی ملک است.
خرید و فروش
این نوع انتقال مالکیت اغلب با امضای قرارداد خرید و فروش انجام می‌شود. این قرارداد حاوی شرایط مالی، شرایط انتقال ملکیت، و توافقات میان طرفین . نحوه فروش و یا قوانین پیش فروش است. برای عقد این قرارداد و اعلام قصد انتقال مالکیت، یک سند رسمی و معتبر در نظر گرفته می‌شود که شامل جزئیات دقیق انتقال ملکیت است. مراحل و شرایط قانونی برای انتقال مالکیت در حین خرید و فروش خانه نیز مشابه روش اهدا است.
چگونه خانه قولنامه ای بخریم ؟
انتقال سند خانه و ملک در ایران به روش قولنامه، یک فرآیند حقوقی است که در آن دو طرف معامله، یعنی خریدار و فروشنده، بر اساس توافقات صورت گرفته، اقدام به تنظیم یک سند غیررسمی، به نام قولنامه، می‌کنند. این سند، نشان‌دهنده توافق طرفین بر خرید و فروش ملک است و در صورت بروز اختلاف، می‌تواند به عنوان یک سند حقوقی، مورد استناد قرار گیرد.
این که چگونه خانه قولنامه ای بخریم و چگونه نقل و انتقال ملک با قولنامه انجام دهیم، شرایطی ویژه ای دارد که باید رعایت شوند. این شرایط عبارتند از:
- داشتن اهلیت طرفین معامله: هر دو طرف معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند.
- قصد و رضای طرفین معامله: هر دو طرف معامله باید قصد و رضای انجام معامله را داشته باشند.
- تعیین موضوع معامله: ملک مورد معامله باید مشخص باشد و قیمت آن تعیین شده باشد.
- مشروع بودن معامله: معامله باید مشروع باشد و به منظور فرار از دین یا بدهی انجام نشود.
مراحل انتقال سند خانه و ملک به روش قولنامه عبارتند از:
- انتخاب ملک و توافق بر قیمت: اولین مرحله، انتخاب ملک و توافق بر قیمت آن است. این کار می‌تواند از طریق مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک یا به صورت مستقیم انجام شود.
- تنظیم قولنامه: پس از توافق بر قیمت، باید یک قولنامه تنظیم شود. قولنامه باید شامل مشخصات کامل ملک، قیمت، شرایط پرداخت، مهلت انتقال و سایر توافقات مهم باشد.
- پرداخت بخشی از ثمن معامله: در این مرحله، خریدار باید بخشی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند.
- تنظیم سند رسمی: پس از تسویه کامل ثمن معامله، طرفین باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند و سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کنند.
در هنگام انتقال سند خانه و ملک به روش قولنامه، باید نکات مهمی را در نظر گرفت. این نکات عبارتند از:
- در قولنامه باید مشخصات کامل ملک، از جمله آدرس، مساحت، کاربری، تعداد اتاق و سایر مشخصات، ذکر شود.
- قیمت ملک باید به صورت دقیق و بدون ابهام در قولنامه ذکر شود.
- شرایط پرداخت ثمن معامله باید به صورت واضح و مشخص در قولنامه ذکر شود.
- مهلت انتقال ملک باید به صورت مشخص در قولنامه ذکر شود.
- قولنامه باید به صورت دقیق و خوانا تنظیم شود تا در صورت بروز اختلاف، قابل استناد باشد.
صلح عمری
در صلح عمری، مالک ملک، مالکیت آن را برای مدت عمر خود به شخص دیگری منتقل می‌کند. به عبارت دیگر، در صلح عمری، مالک ملک، به شخص دیگری حق استفاده و بهره‌برداری از ملک را برای مدت عمر خود می‌دهد که پس از فوت مالک، ملک به ورثه وی بازمی‌گردد.
برای انجام صلح عمری، لازم است شرایط زیر رعایت شود:
- هر دو طرف معامله باید بالغ، عاقل و رشید باشند.
- ملک مورد صلح باید موجود و قابل انتقال باشد.
- صلح عمری باید به صورت کتبی و با امضای طرفین معامله انجام شود.
امکان فسخ صلح عمری: صلح عمری، یک عقد لازم است و طرفین معامله نمی‌توانند آن را به طور یک‌جانبه فسخ کنند. با این حال، در صورت فوت هر یک از طرفین معامله، صلح عمری خودبه‌خود فسخ می‌شود.
برای انتقال سند خانه و ملک در صلح عمری، لازم است مراحل زیر طی شود:
- تنظیم صلح‌نامه عمری توسط وکیل یا سردفتر اسناد رسمی
- پرداخت مالیات بر نقل و انتقال املاک
- مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک
- ارائه مدارک لازم به اداره ثبت اسناد و املاک
- ثبت صلح‌نامه عمری در دفتر املاک
صلح موقت
این نوع صلح معمولاً به صورت موقت و برای حل موقتی مشکلات مربوط به مالکیت یا دعاوی ممکن است انجام شود. این می‌تواند به مدت معینی یا تا حل نهایی مسئله باشد. این نوع انتقال مالکیت شباهت های زیادی با صلح عمری دارد با این تفاوت که به صورت یک جانبه قابل فسخ است.
در نهایت، با آگاهی از روش های پرداخت و خرید ملک و همچنین روش های انتقال مالکیت و قوانین خرید میتوانید با آرامش خاطر و اطمینان بیشتری قراردادهای خرید خود را تنظیم کنید.
